Reforma tributária para imobiliárias e administradoras de imóveis
Administração e intermediação de imóveis têm 50% de desconto. Aluguel de imóvel próprio tem outra regra.
Os serviços de administração e intermediação de imóveis estão no art. 252, IV, com alíquotas reduzidas em 50% pelo art. 261. A locação de imóvel próprio tem redução de 70% e regras próprias.
Art. 252, IV, e art. 261 da LC 214/2025O que muda para imobiliárias e administradoras de imóveis
Na administração de aluguéis, a taxa é paga pelo proprietário, muitas vezes pessoa física. Esse cliente não aproveita crédito, e a reação ao preço pode ser maior do que entre empresas.
A imobiliária deve também distinguir o valor que é dela do que só passa pelo caixa, como o aluguel repassado ao proprietário. A base de cálculo precisa de atenção, e o sistema de gestão terá de separar os valores.
Em números
Exemplo para R$ 10.000 faturados por quem está no regime regular e paga ISS de 5%, antes de qualquer crédito.
| Momento | Soma dos impostos | Sobre R$ 10.000 |
|---|---|---|
| Hoje, no lucro presumido (PIS, Cofins e ISS) | 8,65% | R$ 865,00 |
| 2027 (CBS e IBS de referência, mais ISS) | 10,65% | R$ 1.065,00 |
| 2033, na soma estimada de 28,0% | 14,00% | R$ 1.400,00 |
| 2033, faixa de 26,5% a 30,0% | 13,25% a 15,00% | R$ 1.325,00 a R$ 1.500,00 |
A CBS de 2027 ainda depende do Senado, e a soma de 2033 é estimativa. Créditos das compras reduzem esses valores, e quem fica no Simples pelo DAS segue outra conta. Entenda a alíquota de 2027 e o calendário.
O que você precisa saber
- Administração e intermediaçãoA lei inclui esses serviços nas operações com imóveis, que têm alíquotas reduzidas em 50%.
- Não confundir com locaçãoA redução de 70% é da locação, da cessão onerosa e do arrendamento do imóvel, não da comissão de quem intermedeia.
- Valor de terceirosO aluguel repassado ao proprietário não é o mesmo que a taxa da imobiliária. Confira como o seu sistema separa isso.
- Autônomo de baixo faturamentoAbaixo de R$ 40.500 por ano, a pessoa física que não é MEI pode ser nanoempreendedora, fora do IBS e da CBS.
E quem está no Simples?
No Simples, é possível continuar com IBS e CBS dentro do DAS ou recolher os dois por fora para gerar mais crédito ao cliente empresa. A escolha é semestral, e a janela do primeiro semestre de 2027 terminou em 30/10/2026. A próxima é em março de 2027. Quem atende só consumidor final tem menos motivo para recolher por fora.
O que fazer agora
- Peça ao fornecedor do sistema um plano para separar taxas e repasses.
- Separe no faturamento as comissões, a administração e qualquer receita de aluguel próprio.
- Peça ao contador para confirmar como cada receita entra no regime de imóveis.
- Simule o preço com o seu faturamento e as suas compras antes de 2027.
Perguntas frequentes
Taxa de administração tem 50%?
Sim, administração de imóveis está no regime, com a redução de 50% do art. 261.
Aluguel próprio da imobiliária entra na mesma conta?
Não. A locação tem redução de 70% e regras próprias.
A redução é de 50% ou de 70%?
Administração e intermediação ficam na regra geral do regime de imóveis, com 50%. Os 70% são da locação, da cessão onerosa e do arrendamento.