Imóveis e aluguel na reforma: redutores, alíquotas e limites

Operações com imóveis têm regime próprio, com redução de alíquota e redutores na base.

Na LC 214/2025, operações com imóveis têm redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS, e locação tem 70% (art. 261). Corretagem e administração entram nos 50%. A pessoa física que aluga só vira contribuinte se, no ano anterior, a receita passou de R$ 240 mil e envolveu mais de 3 imóveis (art. 251). No aluguel residencial há redutor social de R$ 600 por mês por imóvel.

Revisado em 06/11/2026, com base na Lei Complementar 214/2025. Guia independente, não oficial.

Quais operações entram no regime de imóveis

O art. 252 da LC 214/2025 lista:

venda, inclusive por incorporação e loteamento;
cessão e constituição de direitos reais;
locação, cessão onerosa e arrendamento;
serviços de administração e intermediação (corretagem);
serviços de construção civil.

Permuta de imóveis não paga, exceto sobre a torna (a diferença em dinheiro). Condomínio e tributos sobre o imóvel ficam fora da base do aluguel (art. 255, § 2º).

As reduções de alíquota

Operação	Redução	Base legal
Venda, direitos reais, construção, administração e corretagem	50%	art. 261, caput
Locação, cessão onerosa e arrendamento	70%	art. 261, parágrafo único

Exemplo ilustrativo, com soma hipotética de 28% (não há número oficial para 2033): a alíquota do aluguel ficaria em 8,4%, e a da venda e da corretagem, em 14%.

Aluguel residencial de até 90 dias seguidos segue as regras de hotelaria, não as de locação (art. 253).

Pessoa física que aluga: quando vira contribuinte

A pessoa física só entra no regime regular do IBS e da CBS, na locação, quando, no ano anterior, as duas condições acontecem juntas (art. 251, § 1º, I):

receita com aluguéis acima de R$ 240.000; e
mais de 3 imóveis distintos alugados.

Ela também vira contribuinte no próprio ano se a receita com aluguéis passar o limite em mais de 20% (art. 251, § 2º, II). O limite de R$ 240 mil é corrigido mensalmente pelo IPCA (art. 251, § 5º).

Na venda, a pessoa física é contribuinte se vendeu mais de 3 imóveis no ano anterior (com menos de 5 anos no patrimônio) ou mais de 1 imóvel construído por ela nos 5 anos anteriores (art. 251, § 1º, II e III, e § 3º).

Redutor social e redutor de ajuste

Aluguel residencial: redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, abatido da base (art. 260, com redação da LC 227/2026).
Venda de imóvel residencial novo: redutor social de R$ 100.000 por imóvel (art. 259).
Venda de lote residencial: redutor social de R$ 30.000 por lote (art. 259).
Redutor de ajuste: a partir de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular recebe um valor, em regra o custo de aquisição corrigido, que reduz a base na venda (arts. 257 e 258).

Os redutores sociais são corrigidos pelo IPCA. Exemplo ilustrativo: num aluguel residencial de R$ 3.000, a base cairia para R$ 2.400 e, com a alíquota hipotética de 8,4%, o imposto seria R$ 201,60.

Corretor de imóveis e imobiliária

Intermediação e administração de imóveis têm redução de 50% (art. 252, IV, e art. 261). Quando mais de um corretor participa, cada um paga sobre a sua parte da comissão (art. 255, §§ 3º e 4º). O imposto da corretagem é devido a cada pagamento (art. 254, § 2º).

Veja a conta por profissão em corretor de imóveis e imobiliária.

Contratos de aluguel antigos

Quem aluga por contrato com prazo determinado, firmado até 16/01/2025 (data de publicação da LC 214), pode optar por pagar IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta, sem créditos e sem o redutor social (art. 487).

Não residencial: pelo prazo original, se o contrato foi registrado em cartório até 31/12/2025 ou informado à Receita e ao Comitê Gestor, nos termos do regulamento.
Residencial: pelo prazo original ou até 31/12/2028, o que vier primeiro.

Perguntas frequentes

Quem aluga um imóvel vai pagar IBS e CBS?

Em regra, não. A pessoa física só vira contribuinte na locação se, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil de aluguéis e alugou mais de 3 imóveis distintos (art. 251 da LC 214/2025).

Qual a redução do aluguel na reforma tributária?

As alíquotas do IBS e da CBS na locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis são reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único, da LC 214/2025). No aluguel residencial ainda há redutor social de R$ 600 por mês por imóvel.

Qual a redução do corretor de imóveis?

Intermediação e administração de imóveis têm redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS (art. 252, IV, e art. 261 da LC 214/2025).

O que é o redutor social na venda de imóvel?

É um abatimento na base de cálculo de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, usado uma vez por imóvel, na venda feita por contribuinte do regime regular (art. 259 da LC 214/2025).

Aluguel por temporada paga como hotel?

Sim, quando é imóvel residencial alugado por até 90 dias seguidos por contribuinte do regime regular: segue as regras de hotelaria (art. 253 da LC 214/2025).

Ver quanto muda na minha profissão